Marmande : l'équilibre précaire entre bâti ancien et nouvelles exigences climatiques

17 328 habitants résident à Marmande, au cœur d'un paysage immobilier où la temporalité des constructions dicte aujourd'hui la valeur des biens. Les dernières données de l'ADEME, arrêtées au 8 novembre 2026, révèlent une structure complexe du parc de logements : sur les 4 704 DPE enregistrés dans la commune, une grande partie reflète l'ancienneté du bâti. En effet, 62,6 % de ces diagnostics portent sur des habitations construites avant 1975, illustrant le poids prédominant de l'habitat d'après-guerre et des centres anciens dans les évaluations actuelles. Cette réalité physique se heurte désormais à un cadre législatif qui redéfinit la notion de décence, particulièrement pour les 1,9 % de DPE classés G, dont les logements ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis janvier 2025. Pour les propriétaires, le défi n'est pas seulement énergétique mais aussi sécuritaire, dans une zone où le sol et les éléments imposent leur propre calendrier.

Sécurité et sol : les risques de Mouvement de terrain à Marmande

L'immobilier marmandais ne se limite pas à la performance des murs ; il s'inscrit dans un environnement spécifique recensé par Géorisques. La commune est soumise à plusieurs aléas majeurs, notamment le risque de Mouvement de terrain et les Inondations. Bien que le potentiel radon soit évalué au niveau 1 et la zone sismique classée en catégorie 1 (très faible), la stabilité des structures demeure un point de vigilance pour les acquéreurs. Cette situation est cruciale car 61,7 % des logements de la commune sont des maisons selon l'INSEE en 2022. La nature des sols, parfois sujette aux phénomènes d'argiles, impose une lecture attentive de l'état des risques et pollutions. Les acquéreurs potentiels doivent croiser ces données avec l'ancienneté du bâti, puisque 1 006 résidences principales ont été achevées avant 1919. Un sol instable couplé à une structure centenaire peut entraîner des coûts de confortement significatifs, bien au-delà des simples travaux d'isolation thermique.

L'analyse des risques inclut également le Transport de marchandises dangereuses et le risque de Rupture de barrage. Ces facteurs, bien que moins immédiats que la performance énergétique, influencent la pérennité de l'investissement immobilier. À Marmande, où 45,1 % des ménages occupent leur logement depuis 10 ans ou plus, la stabilité résidentielle est une caractéristique forte. Cependant, le renouvellement se poursuit avec 14,1 % des occupants installés depuis moins de 2 ans. Pour ces nouveaux arrivants, la compréhension des risques naturels est aussi essentielle que la consultation du DPE. La vigilance est de mise lors de l'achat d'une maison ancienne, particulièrement si elle se situe dans une zone exposée aux inondations, un facteur de risque permanent pour le patrimoine local.

Focus sur Lolya-Les Cèdres-Lactarium : 10,3 % de DPE en classes F ou G

Dans le secteur identifié sous le nom de Lolya-Les Cèdres-Lactarium, la réalité du parc immobilier se précise à travers les 747 DPE localisés. Ce secteur se distingue par une proportion plus élevée de passoires thermiques, avec 10,3 % des diagnostics affichant une étiquette F ou G. La typologie des biens y est équilibrée, comprenant 52,9 % de maisons pour une surface moyenne de 71 m². La période de construction dominante, située entre 1948 et 1974, explique en partie ces résultats énergétiques. Ces bâtiments, érigés durant les Trente Glorieuses, ne bénéficiaient pas des avancées techniques en matière de rupture de ponts thermiques. Pour un propriétaire dans ce périmètre, l'enjeu est immédiat : la loi Climat et résilience interdit déjà l'augmentation du loyer pour les logements classés F ou G depuis août 2022, et les échéances de 2028 approchent pour l'interdiction de louer les classes F.

L'audit énergétique devient ici un document pivot. Obligatoire pour la vente de maisons en monopropriété classées F ou G, il s'étend désormais aux classes E depuis le 1er janvier 2025. Dans Lolya-Les Cèdres-Lactarium, la surface moyenne de 71 m² suggère des coûts de rénovation qui doivent être mis en perspective avec les prix du marché. En 2025, le prix médian des maisons à Marmande a atteint 1 540 €/m², contre 1 440 €/m² en 2021 selon les données DVF. Cette hausse, bien que modérée, montre que la valeur verte devient un critère de négociation. Un acquéreur dans ce secteur devra soigneusement évaluer le coût du passage d'une classe F vers une classe C ou d'autres étiquettes performantes, afin de ne pas se retrouver avec un bien dont la rentabilité locative serait compromise par les futures échéances réglementaires de 2028 et 2034.

Le Centre Ville I et ses 997 DPE : le défi du bâti historique

Le cœur battant de la commune, le secteur Centre Ville I, présente une configuration différente avec 997 DPE répertoriés. Ici, la physionomie est celle d'un centre historique dense : seulement 35 % des diagnostics concernent des maisons, pour une surface moyenne réduite à 62 m². L'ancienneté est la règle, avec une période de construction dominante située avant 1948. Pourtant, la performance énergétique semble mieux maîtrisée que dans d'autres zones, avec seulement 6,3 % de DPE classés F ou G. Cette relative résilience thermique peut s'expliquer par l'inertie des murs épais en pierre ou des rénovations passées. Néanmoins, la concentration de locataires dans ce secteur, où l'INSEE dénombre 48,2 % de locataires à l'échelle de la ville, rend la question du chauffage centrale.

À Marmande, le gaz de ville reste une source d'énergie importante, alimentant 42,5 % des résidences principales selon le recensement de 2022. Cependant, dans les DPE enregistrés par l'ADEME, l'électricité domine largement avec 53,5 %. Dans le Centre Ville I, la petite surface des logements (62 m² en moyenne) favorise souvent le mode de chauffage électrique pour sa simplicité d'installation, mais expose les occupants à une volatilité des prix de l'énergie. Pour un investisseur, l'achat d'un appartement dans ce secteur nécessite une vérification minutieuse du DPE, sachant que la validité des diagnostics est désormais strictement encadrée : ceux réalisés avant le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis la fin de l'année 2024. Il est impératif de disposer d'un diagnostic récent pour sécuriser la mise en location.

Sous-Préfecture-Gare : 920 DPE et une surface moyenne de 55 m²

Le secteur Sous-Préfecture-Gare affiche des caractéristiques marquées par la petite taille des logements. Avec une surface moyenne de 55 m² pour les 920 DPE localisés, c'est le secteur le plus dense en termes de petits volumes. La part de maisons y est particulièrement contenue, s'élevant à 30,2 %. Comme dans le centre historique, la période de construction dominante est antérieure à 1948, et la part de DPE classés F ou G se limite à 6,3 %. Cette zone est particulièrement sensible pour le marché locatif, car les appartements de petite surface sont souvent les premiers ciblés par les nouveaux résidents. Selon l'INSEE, Marmande compte 1 205 logements vacants, soit 11,4 % du parc total ; la performance énergétique de ces biens vacants sera déterminante pour leur remise sur le marché.

Les propriétaires bailleurs dans ce secteur de la Gare doivent être vigilants quant à l'évolution des prix. Le prix médian des appartements à Marmande est passé de 1 280 €/m² en 2021 à 1 360 €/m² en 2025. Cette progression de 80 euros par mètre carré en quatre ans montre une certaine attractivité, mais elle reste conditionnée à la qualité énergétique. Un logement classé E, représentant 16,2 % des DPE à l'échelle communale, devra faire l'objet de travaux avant 2034 pour rester louable. Dans un secteur où les surfaces sont réduites, chaque mètre carré compte, et l'isolation par l'intérieur peut parfois réduire l'espace habitable de manière non négligeable. L'arbitrage entre coût des travaux et maintien de la surface habitable est le dilemme principal des copropriétaires de ce quartier.

Thivras-Coussan : une architecture plus récente et 618 DPE analysés

Le secteur Thivras-Coussan se distingue par une temporalité plus contemporaine. La période de construction dominante se situe entre 1978 et 1982, une ère post-choc pétrolier où les premières réglementations thermiques commençaient à influencer la construction. Sur les 618 DPE localisés, 7,4 % sont classés en F ou G. Fait notable, la proportion de maisons n'est que de 25,9 % dans les diagnostics de ce secteur, pour une surface moyenne de 70 m². Cette configuration suggère une présence importante de petits collectifs ou de maisons de ville compactes. À l'échelle de la commune, les classes C et D sont prédominantes puisqu'elles constituent 72,6 % de l'ensemble des DPE enregistrés, illustrant la performance de référence du parc marmandais.

Pour les résidents de Thivras-Coussan, la facture énergétique annuelle médiane estimée à 1 217 € à l'échelle de la ville est une réalité tangible. La prédominance des classes C (40,2 %) et D (32,4 %) dans les diagnostics communaux montre que le gros du parc marmandais a déjà franchi une étape de modernisation ou bénéficie d'une conception initiale plus performante. Toutefois, le risque de stagnation dans la classe D ne doit pas être sous-estimé. Avec l'évolution des attentes des acheteurs, les 199 DPE classés A et B (soit seulement 4,2 %) représentent le haut du panier vers lequel le marché tend à se diriger. Pour un vendeur à Thivras-Coussan, mettre en avant une étiquette C est aujourd'hui un argument de vente solide face à la concurrence des biens plus anciens du centre.

Ce que cela change pour vous à Marmande

Pour le propriétaire vendeur d'une maison individuelle, l'audit énergétique est devenu incontournable dès lors que l'étiquette affiche E, F ou G. Ce document, plus complet que le simple DPE, propose des scénarios de travaux pour atteindre une classe performante. À Marmande, où 85,9 % des diagnostics concernent des logements construits avant 1997, la probabilité de devoir fournir cet audit est élevée. Pour le bailleur, la stratégie est différente : il faut anticiper les interdictions de location à venir. Si le logement est classé F, il reste deux ans avant l'interdiction de 2028. Quant aux 760 DPE classés E, ils disposent d'un sursis jusqu'en 2034, mais le gel des loyers pour les classes F et G rappelle que la décote peut être financière avant d'être réglementaire.

L'acheteur, de son côté, doit intégrer le facteur « risques ». La consultation du site Géorisques est impérative pour identifier l'exposition aux inondations ou aux mouvements de terrain, fréquents dans le Lot-et-Garonne. Le prix de vente, bien qu'en hausse avec 1 540 €/m² pour une maison en 2025, doit être systématiquement pondéré par le coût prévisionnel des travaux énergétiques. Avec 90 DPE classés G à Marmande, les opportunités d'achat pour rénovation existent, mais elles demandent une expertise technique sur la structure du bâti ancien, prédominant dans 37,9 % des diagnostics. La vigilance sur le mode de chauffage est également de mise : le fioul, qui concerne encore 7,2 % des résidences principales selon l'INSEE, est une source d'énergie dont le remplacement est souvent une priorité lors d'une acquisition.

• Vérifier la validité du DPE : tout diagnostic réalisé avant le 1er juillet 2021 est désormais caduc.
• Consulter l'état des risques pour identifier les zones d'inondation et de mouvements de terrain spécifiques à la parcelle.
• Pour les maisons classées E, f ou G, s'assurer que l'audit énergétique a été réalisé avant la mise en vente.
• Analyser le mode de chauffage principal, l'électricité représentant 53,5 % des DPE enregistrés sur la commune.
• Comparer la consommation du bien avec la médiane locale de 183 kWh/m²/an pour situer sa performance.

Le futur de l'habitat marmandais face aux enjeux climatiques

49 % de propriétaires occupants se partagent le parc de résidences principales à Marmande, une stabilité qui contraste avec l'urgence de la rénovation thermique. La ville, marquée par une part importante de logements anciens construits avant 1948, doit opérer une mutation profonde pour répondre aux objectifs de la loi Climat et résilience. La répartition des DPE montre une forte concentration dans les classes intermédiaires C et D, mais les 7 % de diagnostics en F et G constituent un noyau dur qui nécessite une attention particulière. L'enjeu est double : préserver le charme architectural du centre historique tout en garantissant des logements sains, économes et résilients face aux risques naturels.

La vacance de 11,4 % des logements est un levier de croissance si ces biens sont rénovés avant leur remise sur le marché. Le dynamisme des ventes, avec 155 maisons ayant changé de mains en 2025 selon les données DVF, prouve que le marché reste actif malgré les contraintes. La clé du succès pour les acteurs de l'immobilier local résidera dans leur capacité à intégrer le diagnostic technique global, mêlant performance énergétique et prévention des risques de sol. À Marmande, plus qu'ailleurs, l'immobilier est une affaire de temps long, où le respect du bâti ancien doit s'accorder avec les exigences du confort moderne et de la sécurité climatique.