Vendre à Marmande : ce que les DPE de septembre 2026 changent dans la discussion

4 623 diagnostics enregistrés composent la dernière photographie officielle utilisée pour analyser le parc immobilier diagnostiqué de Marmande, dans le Lot-et-Garonne. Cette lecture, datée du 24 septembre 2026, repose sur l’extraction ADEME du 18 septembre 2026. Pour la vente, elle met notamment en regard les 750 diagnostics E et les 323 diagnostics F ou G avec le périmètre de l’audit énergétique réglementaire. Elle fournit aussi des repères pour comprendre une discussion entre vendeur et acheteur, sans mesurer les prix négociés. L’actualité est ici la mise à jour des données et leur analyse locale : ces enregistrements ne correspondent ni à autant de logements uniques, ni à autant de biens proposés à la vente. Côté marché, vous pouvez aussi consulter les prix de l’immobilier à Marmande calculés à partir des transactions réelles de la commune.

Vente à Marmande : partir des 4 623 diagnostics, sans compter des annonces

Le périmètre étudié est celui de Marmande, identifié par le code INSEE 47157. Le jeu local retient une population communale de référence de 17 328 habitants, mais ce chiffre ne donne pas le nombre de logements couverts par les diagnostics. Un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base : additionner les enregistrements revient donc à compter des diagnostics, pas des adresses distinctes. Cette précision change la portée commerciale de la lecture. La présence d’une classe énergétique dans le corpus ne renseigne pas sur le nombre de vendeurs actuellement concernés. Elle décrit un ensemble diagnostiqué, dont les proportions peuvent servir de contexte à l’examen d’un bien, mais pas de mesure de l’offre disponible.

• Date de l’analyse locale : 24 septembre 2026 ; dernière extraction ADEME utilisée : 18 septembre 2026.
• Périmètre : Marmande, code INSEE 47157 ; population de référence du jeu local : 17 328 habitants.
• Unité de compte : 4 623 diagnostics enregistrés, avec la possibilité de plusieurs diagnostics pour un même logement.

750 diagnostics E et 323 F ou G : où se situe l’enjeu de l’audit ?

Le cadre réglementaire fourni place la vente au centre du sujet : l’audit énergétique concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. La classe E est entrée dans ce périmètre le 1er janvier 2025. À Marmande, les 750 diagnostics E représentent 16,2 % des enregistrements, contre 7,0 % pour les classes F et G réunies. Se limiter aux deux dernières lettres laisserait donc hors de l’analyse une composante importante du corpus concernée par cette règle, lorsque la nature du bien entre dans son champ. Le classement énergétique et le type de propriété doivent ainsi être distingués pour comprendre l’obligation à la vente.

Ces volumes ne permettent toutefois pas d’annoncer combien de ventes exigent un audit à Marmande. Les maisons individuelles représentent 47,8 % du corpus, mais les faits disponibles ne donnent pas leur répartition entre les classes E, F et G. Ils ne fournissent pas davantage le croisement entre étiquette et immeuble en monopropriété. À cette absence s’ajoute la possibilité de diagnostics répétés pour un même logement. Le total des enregistrements E, F et G ne peut donc pas être présenté comme un nombre de biens uniques soumis à audit. La conséquence concrète est une lecture en deux temps : situer l’étiquette du bien, puis vérifier si sa catégorie correspond au périmètre réglementaire décrit.

Négocier à Marmande : ce que l’étiquette permet de discuter, sans décote chiffrée

Dans une négociation, les données locales donnent un point de comparaison descriptif, non une formule de prix. Un diagnostic E, F ou G situe le bien dans une catégorie présente dans le corpus et peut soulever la question de l’audit dans le champ prévu. En revanche, aucun montant de transaction, prix demandé ou écart entre prix affiché et prix signé n’est fourni. Il serait donc infondé d’attribuer une décote automatique à une lettre ou d’affirmer qu’une classe assure une vente plus rapide. La mise à jour permet de préciser les sujets de discussion énergétique ; elle ne mesure ni leur poids dans une offre, ni leur traduction financière.

La distinction entre repère collectif et caractéristique individuelle reste déterminante. La consommation médiane du corpus ne décrit pas nécessairement le bien vendu, tout comme la surface médiane ne décrit pas sa surface. De même, l’ancienneté dominante du bâti ne permet pas de déduire son étiquette. Pour lire une discussion de prix sans surinterprétation, les éléments propres au bien et les statistiques communales doivent rester séparés. Les secondes donnent une échelle de lecture ; elles ne remplacent pas les premiers. Aucun résultat d’audit individuel ni chiffrage de travaux n’est fourni dans cette photographie. Elle ne permet donc pas de convertir un besoin énergétique supposé en montant de négociation pour une maison particulière.

• Ce que la base décrit : la distribution des étiquettes et plusieurs caractéristiques du corpus diagnostiqué.
• Ce que le cadre fourni précise : le périmètre de l’audit énergétique réglementaire à la vente.
• Ce qui manque pour chiffrer une négociation : des prix de transaction, des résultats d’audit individuels et des montants de travaux.

1 859 diagnostics C et 1 497 D : quel contexte pour un bien à vendre ?

La distribution complète évite de réduire le paysage énergétique de Marmande aux seules classes soumises à l’enjeu de l’audit. La classe C rassemble 1 859 diagnostics, soit 40,2 % des enregistrements, et la classe D en réunit 1 497, soit 32,4 %. Ce sont les deux groupes les plus représentés dans les données fournies. Pour un vendeur ou un acheteur, cette prédominance décrit le contexte statistique dans lequel lire une étiquette. Elle ne définit cependant pas un ensemble de biens directement comparables : les diagnostics C et D ne sont pas accompagnés ici d’un croisement détaillé par surface, ancienneté, secteur et type de propriété permettant une comparaison immobilière à caractéristiques équivalentes.

À l’autre extrémité du classement, les étiquettes A comptent 33 diagnostics, soit 0,7 %, et les B en comptent 161, soit 3,5 %. La classe F rassemble 234 enregistrements, soit 5,1 %, tandis que G en compte 89, soit 1,9 %. Ces effectifs complètent les 750 diagnostics E et montrent des fréquences différentes selon les lettres. Une fréquence faible dans la base ne suffit pourtant pas à démontrer une rareté parmi les biens effectivement en vente. Elle n’établit pas non plus une prime de prix. La comparaison utile demeure celle d’une répartition de diagnostics enregistrés, sans transformer la position d’une étiquette dans cette répartition en jugement sur la valeur du bien.

62,6 % de bâti antérieur à 1975 : éclairer la vente sans prédire le DPE

L’ancienneté apporte une autre dimension au dossier de vente. La période dominante est celle d’avant 1948, avec 38,0 % du corpus géolocalisé. Les indicateurs fournis donnent également 38,0 % pour le bâti antérieur à 1949, 62,6 % pour celui d’avant 1975 et 85,9 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces seuils décrivent la place du bâti ancien dans les données ; ils ne constituent pas des groupes à additionner. Ils n’établissent pas davantage qu’une date de construction entraîne mécaniquement une classe énergétique. Aucun croisement entre ces périodes et les lettres du DPE n’est disponible ici pour attribuer les diagnostics E, F ou G à une génération de bâtiments.

Les maisons individuelles représentent 47,8 % du corpus et la surface médiane atteint 70 m². Pour l’angle de la vente, la part des maisons mérite attention puisque cette catégorie figure explicitement dans le périmètre de l’audit énergétique réglementaire. Mais le rapprochement doit s’arrêter avant tout décompte non documenté : rien n’indique ici combien de ces maisons sont anciennes, classées E, F ou G, ou actuellement proposées à la vente. La médiane de surface ne correspond pas non plus à une maison type cumulant toutes les caractéristiques locales. Assembler ancienneté, surface et lettre énergétique en un portrait unique produirait un bien théorique que les données fournies ne permettent pas d’identifier.

184 kWh/m²/an et 1 240 € : des médianes, pas le budget du futur acheteur

La consommation médiane est de 184 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 1 240 €. Ces deux indicateurs peuvent contextualiser le volet énergétique d’une vente, mais ils ne répondent pas à la même question : le premier exprime une consommation rapportée à la surface, le second une estimation annuelle en euros. Aucun des deux ne constitue la facture annoncée pour le logement discuté. Leur caractère médian est important : ils résument le corpus, sans restituer la diversité des diagnostics. Présenter 1 240 € comme le budget certain du futur acquéreur irait donc au-delà des faits, de même que déduire un montant de travaux de la consommation médiane.

L’électricité est le chauffage principal indiqué dans l’extraction, avec 2 468 diagnostics. Ce nombre porte lui aussi sur des enregistrements, et non sur autant de logements distincts. Il ne permet pas d’attribuer une lettre énergétique particulière aux biens chauffés à l’électricité, faute de croisement fourni entre chauffage et DPE. Pour la négociation, rapprocher ce volume des médianes locales ne démontre ni un coût propre à chaque logement, ni une explication des classes défavorables. Une lecture prudente conserve donc trois informations séparées : la place de l’électricité dans l’extraction, la consommation médiane et le coût annuel médian estimé. Aucune relation causale entre ces indicateurs ne peut être établie à partir des seuls chiffres disponibles.

Centre Ville I, Thivras-Coussan et inondation : situer le dossier sans classer

La lecture locale couvre cinq secteurs IRIS : Centre Ville I, Sous-Préfecture-Gare, Lolya-Les Cèdres-Lactarium, Thivras-Coussan et Centre Ville II. Leur présence précise les secteurs analysés, mais aucun résultat énergétique détaillé par secteur n’est fourni. Il n’est donc pas possible de désigner un quartier comme plus favorable à la vente, plus exposé aux classes E, F et G ou davantage concerné par l’audit. Pour un bien situé dans l’un de ces secteurs, la photographie communale reste un contexte général. La transformer en palmarès local reviendrait à ajouter une information absente, et pourrait donner à une négociation un fondement géographique que les données disponibles ne démontrent pas.

Géorisques recense les familles de risques suivantes : inondation, mouvement de terrain, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est indiqué à 1, tandis que la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations constituent un autre registre que celui de la performance énergétique. Elles ne permettent pas d’affirmer qu’un bien précis est exposé à chacune des familles recensées, ni qu’un secteur cumule davantage de risques qu’un autre. Elles ne justifient pas non plus une décote chiffrée. Pour lire le dossier de vente, l’enjeu est de ne pas confondre un inventaire local de risques, un diagnostic énergétique et les caractéristiques particulières de l’adresse examinée.

• Secteurs analysés : Centre Ville I, Sous-Préfecture-Gare, Lolya-Les Cèdres-Lactarium, Thivras-Coussan et Centre Ville II.
• Familles recensées par Géorisques : inondation, mouvement de terrain, rupture de barrage, transport de marchandises dangereuses.
• Autres indications : potentiel radon de 1 ; zone sismique non renseignée, ce qui ne signifie pas une absence de risque.

Achat destiné à la location : séparer l’audit de vente des échéances énergétiques

Lorsqu’une discussion de vente porte sur un projet locatif, un second cadre intervient, distinct de celui de l’audit. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus au critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Ces dates ne doivent pas être utilisées comme le calendrier de l’audit à la vente : pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété, la classe E entre déjà dans son champ depuis le 1er janvier 2025. Confondre ces règles ferait disparaître une différence concrète entre le dossier de vente et le projet de location.

La photographie du 24 septembre 2026 ne précise pas combien des 89 diagnostics G, des 234 F ou des 750 E correspondent à des logements loués, à de futurs investissements ou à des résidences mises en vente. Ces effectifs ne peuvent donc pas devenir un décompte de projets empêchés ou de transactions à renégocier. Leur apport est plus circonscrit : rendre visible la distribution énergétique locale et rappeler les périmètres réglementaires pertinents. Pour la vente à Marmande, le point d’appui reste le bien considéré, son étiquette et sa catégorie. Les données communales éclairent cette lecture sans promettre de prix, de délai de vente ou d’issue particulière à la négociation.